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張曉黎律師

高級合伙人律師

執業十余年,所辦理案件滿意率高。

北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。

13651086033 房地產
辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

公產房使用權法律是怎么規定的

來源:華律網整理 2019-05-06 5254 人看過
公產房是中國特殊體制下遺留下來的產物,公產房的“使用權”或稱“承租權”,與我國傳統福利住房分配政策和計劃經濟體制密切相關,它是政府對勞動者廣泛實行的變相工資分配方式。在住房制度改革以前,取得公產房使用權的承租人,必須符合一定的條件,一般要求是在國家機關或者國有企事業單位工作,其工作達到一定年限,組織上就會根據其工齡長短、職務高低、工作業績大小,家庭人口等諸多因素,確定分配給其家庭一定面積的房屋,并建立起職工與國家或單位之間的房屋租賃關系。公產房的使用權實際上隱含了價值,是職工多年工資中住房消費的補償,也是勞動力價值的組成部分。住房制度改革以后,符合一定條件公產房使用權被允許上市交易,并且限制條件呈逐步減少的趨勢。對于進入市場的公產房使用權,已經體現了市場交易價值。但是,由于法律對公產房使用權的性質界定不清,糾紛的解決缺乏統一的法律規范和裁判標準,加之住房政策帶有濃厚的地方特色,不同法院對此類案件的處理方式差異很大,當事人的合法權益不能得到及時有效保護。

公產房的“使用權”或稱“承租權”的性質,是理論和實務上爭議頗多的一個問題。大致有如下幾種觀點:一種觀點認為,該使用權屬于合同債權;一種觀點認為屬于用益物權;還有觀點認為,公產房使用權實質上具有用益物權的性質,但由于我國物權法沒有將其規定為法定的物權種類之一,受物權法定原則的制約,在現階段只能認為公產房使用權是一種高度物權化的債權,或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。

如果認為公產房使用權是物權,實務中許多爭議的問題或將迎刃而解。既然公產房使用權是物權,自然可以作為遺產繼承,在原承租人死亡后,所有繼承人都有權要求實際取得公產房使用權的繼承人給予相應的補償,在房屋遇到拆遷時,也可以獲得與繼承份額相當的拆遷安置補償權益;在離婚的時候,也可以比照私有住房有關規則進行分割,由實際繼續承租的一方給予另一方補償;而對于強占公產房的案件,則無論經過多久,公產房使用權人都可基于物上請求權要求無權占有人返還房屋。

如果認為公產房使用權就是普通的基于房屋租賃合同而產生的債權,則很多問題要么面臨解釋的困難,要么會得出極其不合理的解釋結論。公產房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得,但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區別。公產房使用權具有迥異于一般私有房屋租賃使用權的性質,其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特征,使其在性質上更接近于物權而非債權。將其界定為普通的合同債權,無法準確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特征,但需要注意的是,由于我國物權法沒有將其規定為法定的用益物權種類,受物權法定原則的制約,將公房使用權界定為用益物權,在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。在公產房使用權的法律定性上,不宜突破物權法定原則。

鑒于此,筆者認為,將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權,較為可行,在適用法律的時候也相對容易些。實則,無論是債權還是物權,公產房使用權是一項具有財產價值的財產權,這一點應該是沒有疑問的。不可否認,在立法上承認公產房使用權的物權性質是最佳的解決方案,但在目前的法律框架下,做好法律解釋的工作才是處理公產房糾紛的當務之急。

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